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本文来源于 新浪财经 2024-04-18 09:16:23
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文 | 新浪财经 徐苑蕾

三月的深圳二手楼市,迎来了久违的“小阳春”,全市二手房网签量达到5196套,时隔3年重回5000套的“荣枯线”。“三年不开张”的中介也开始忙起来,“周末带客户看房,一个小区能碰到10—20个同行。”

中介“打满鸡血”,业主却很受伤。在买方市场中,为了加快脱手,业主只能“以价换量”。有业主甚至将挂牌价“暴降”百万,连装修费和银行利息都亏回去了。

根据乐有家研究中心数据,当前深圳全市二手房成交均价6.4万/平方米。从2021年一季度算起,3年时间,深圳二手挂牌均价从9字头跌至6字头,业主报价已连续25个月下滑。

暴跌3年,亏到肉疼

深圳业主杨寻(化名)2018年入手了一套420万、85平方米的新房,当时均价约4.9万/平方米。杨寻算了一笔账,新房装修加上这6年来还贷的利息,他的房子至少要卖530万才能回本。

由于资金周转的需要,去年下半年杨寻将房子挂牌,但是过来看房的买家却屈指可数。“中介说挂牌价太高了,一开始报价是530万,后来调了几次价,从530万降到500万,又降到450万,现在挂400万,白白亏了130万。”

据杨寻介绍,其小区的指导价约5.6万/平方米,而他目前的挂牌价已经比指导价下降了76万,相当于单价打了8折。而且他预估,即便降到400万依然很难成交,“因为同小区有业主卖360万还没卖掉。”

在深圳楼市,二手房一直都是市场的主导力量。2021年以来,二手房业主多采取“以价换量”策略,导致深圳二手房价格持续下跌,且跌幅远超新房,过往个别片区一二手房价格倒挂的现象也慢慢消失。

对于刚需买家来说,低总价、低单价的二手房源无疑是置业的优选。但是从业主的角度来看,深圳二手楼市持续3年多的“暴跌”则让他们亏到肉疼。一位中介人士称,现在深圳部分片区和项目的成交价已经回到2018年的水平,距离高峰期跌幅超过三成,市场上越来越多笋盘出现。

据透露,目前深圳二手市场近八成的房源都是低于指导价成交,在不少业主看来,“不亏本就已经很好了”。根据乐有家研究中心数据,当前深圳全市二手房成交均价6.4万/平方米。从2021年一季度算起,3年时间,深圳二手挂牌均价从9字头跌至6字头,业主报价已连续25个月下滑。

重回“荣枯线”,中介忙起来了

深圳房地产中介协会(以下简称“深房中协”)统计数据显示,3月深圳全市二手房网签量达到5196套,环比上涨117%,同比上涨5%。这也是时隔3年,月度网签量再次破5000套,上一次是2021年2月的5272套。

5000套一直是深圳二手楼市的“荣枯线”。此外,深圳也是3月唯一一个二手房网签量同比上涨的一线城市。因此,业内普遍认为,3月深圳二手楼市已经出现了久违的“小阳春”。

 (数据来源:深圳贝壳研究院) (数据来源:深圳贝壳研究院)

实际上,从去年年末开始,深圳二手房市场已经走出翘尾行情。而今年随着市场氛围的逐步活跃,“三年不开张”的中介也开始忙起来了。

不少中介感慨,“有种回到2020年的感觉”,“上一次这么忙都是3年前的事了。”一位中介人士告诉新浪财经,“3月一个月就带看了10多组客户,而且不少客户都是主动约看房的。”

另一位中介人士则表示,“周末看房的客户确实多起来了,一个小区能碰到10—20个同行。周一本来是休息日,不过为了成交,很多人都放弃了休假。”

新浪财经了解到,目前深圳市场二手成交主要还是以刚需为主,二手房交易总价集中在200万-500万元的区间,成交面积集中在60-90平方米的区间。

在“小阳春”的行情下,刚需买家加杠杆的意愿也有所回升。深圳贝壳研究院监测显示,3月份贷款方式购买二手房的比例为77.3%,比去年同期扩大7.7%,是连续3年下降后首次回升,平均贷款成数为63.6%,环比扩大15.6%。

后市预期乐观?

除了业主主动调价外,深圳二手市场的复苏还得益于去年至今多项重磅政策的出台,通过持续放松调控政策激发了需求,吸引了大批买家入市,从而推动成交量冲高。

去年11月下旬,继认房不认贷、首套房贷利率下调政策推出后,深圳还接连祭出二套首付降至40%、取消750万总价豪宅线这两大重磅“救市”措施,为改善买家和豪宅买家带来直接的“减负”,降低二套房的首付门槛,减少部分高总价房源的增值税费。

今年2月,深圳接棒北上广对限购政策进行松绑,深户居民不再限定落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限;非深户居民方面,所需个人所得税、社会保险年限要求由5年调整为3年。

同月,5年期LPR再次刷新历史最低值。调整后,深圳的房贷利率调整为住宅首套3.85%(LPR3.95%-10个基点),住宅二套为4.25%(LPR3.95%+30个基点)。

一般来说,4月通常会进入市场调整期,成交量普遍环比下滑,平均降幅在30%左右。深房中协统计数据显示,4月首周,由于受清明假期影响,二手房网签仅录得964套,环比下降22.9%。不过,4月第二周,深圳全市二手房成交量(含自助)录得1295套,环比增长34.3%,单周交易量再创2022年以来新高。

因此,对于“小阳春”行情的延续,不少中介人士都保持较为乐观的态度。一位中介人士称,目前供应比需求更加充足,深圳购房者对政策还是相对敏感,楼市复苏仍然需要多频次、小幅度地释放政策利好,也不会一下子把步子迈得太宽,打乱市场的节奏,更追求稳定的回暖。

(编辑:文静)
关键字: 楼市 深圳楼市
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